CQADI观点丨掌握发展机遇,推进共享停车

文化生活
2021-11-12

摘要:把握规划和管理技术发展,适时推进共享停车。

交通效能是城市运行、发展的基础,也是评价一个区域发展空间、承载极限的重要因素。在存量建设为主要形式的中心城区,提高交通能力往往是挖掘既有城市空间价值、推进城市更新的基础。虽然大力发展以轨道交通为主的多样化公共交通对提高城市交通效能具有主要的、决定性的作用,但对于大量点对点交通、非计划出行,仍需要传统的自有车辆地面机动交通来满足。因而,公共停车位的供应,仍会在很大程度决定一个区域的出行效能和运行品质。

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一、重庆主城区停车位供求基本情况

据重庆停车行业发展白皮书统计,在20年初时主城停车缺口就达30万个以上,而老城区停车位历史欠账明显,问题尤为突出。

随着城市更新的发展,以渝中为代表的城市更新区较多通过局部更新、转变功能的方式突出文旅服务、商务金融等居住外功能的强化利用,对交通的需求急速增长。其中商务办公、文旅消费中本地及周边客流,对自有车辆机动交通的依赖很大,公共交通体系的建设完善并不能完全覆盖这部分需求。而局部更新建设中新增停车位的条件往往不理想甚至根本无条件,停车位供给增加低于停车位需求上升的现象明显,停车难的矛盾在更新建设中反而不断扩大。

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城市更新区中的整体更新项目,其停车位数量不是由配置标准决定而是由方案审批决定,在开挖难度、建设周期、投资回报率等因素影响下,建设方对车位建设积极性低,管理部门对更新区要求不高,其结果是项目新建停车库供应未能支援区域不足,反而往往产生新的欠缺。

由于土地紧张、地价高企、调配困难而缓慢等因素,可见的一段时间内,单纯依赖公共停车库建设同样不能完全解决主城区尤其是城市更新区的停车难问题。

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采用共享停车的方式,通过对车库使用的潮汐均衡、周转使用,通过挖掘停车空间潜在使用效率来弥补供应数量的不足,不失为一个有价值的思路,且早在多年前就不断被提出。但鉴于当时客观条件的阻碍,截止目前也还未形成系统化、规模化的共享停车模式。

二、发展共享停车目前存在的主要问题

安全保障不够:这是目前共享停车发展中最尖锐的问题,在疫情形势下更显得突出。由于车库出地面的安全疏散通道不能封闭,在安全出口距离的限制下,进深稍大的车库往往无法避免外来人流进入居住区、单位内部,权属方自然会认为这样存在一定安全隐患,对管理上形成压力,这就造成了大多数居住区停车库、部分公共建筑停车库不对外开放。

规模保障不足:共享停车需要一定的规模基数才能达到利用智能计算、动态分配形成保障和效率的条件。但城市更新区的车库单个停车库容量普遍较小,在传统管理模式下处于分散利用状态,停车信息闭塞、周转效率低,无法达到发挥共享优势的规模,体现不出共享停车的效益,从而阻碍了共享停车的发展。

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利益保障模糊:共享停车需要对既有权属的空间进行统一管理和动态再分配,而期间产生的成本、收益、损失如何在合理的框架内进行分摊,收益是否能调动既有权属方的积极性,目前既没有可以精准对应的法规条文,也没有足够成熟的实践经验。住宅小区中的车库,小区业主拥有租、买、使用的优先权,共享使用必然涉及业主对其所有的优先权的担忧。在利益保障模糊的情况下协调业主意向是非常困难的。

三、发展共享车库的对策建议

目前,由于规划和管理技术的变化,共享停车的发展有了新的有利发展条件,应把握时机适时推进。

(一)规划先行,保障开放:对于新建或整体更新项目,目前存在规划阶段实现分区共享停车的有利技术条件。首先,现规划管理技术规定对地面集中停车空间采取不计容方式,为停车库在项目中的布置安排提供了更多的灵活可能。其次,现住商分离的规划要求为地库实现跨越内、外区形成独立的安全疏散提供了条件 。在大进深车库中,至少可以通过分区管理保证一定独立区域的停车位对外使用而不会造成内外人流混杂。因此,以规划管理技术规定或项目规划条件的方式,在规划管理中对新建或整体更新项目的停车库进行共享化设计做出规定,既具有现实条件,也是推进共享停车的首要因素。

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(二)监控联动,保障安全:由于目前环境监控、大数据共享、智能判读、触发联动及智能互动等安保和管理技术的硬件基础条件非常完善、成熟,安保管理的有效性、威慑性都非常高,在共享停车中嵌入针对化系统成本低、难度低,在共享停车内外分流的基础上可以进一步强化安全和增加流线设计的灵活性。

(三)联网整合,保障效率:在网络化智能管理模式下,城市局部更新区、小地块的整体更新区、零星地块的建设区等一定区域内零散的停车资源可以实现整合化、规模化,通过APP等方式提供动态信息和算法预测,达到最大化的周转利用。

(四)见缝插针,保障便捷:智能化管理实现了规模效应的要求,为最大化利用零散空间设置停车位提供了软件上的可能性。智能化、机械化的地面、地下塔库停车则摆脱了传统场地停车对空间尺度的要求,可以充分利用异形、小尺度的各种空间,从而使停车资源最大化的同时具有更均匀的空间分布和最大的便捷性。

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(五)智能管理,保障权益:突出的业主优先权问题在一定规模下,是可以通过智能算法进行充分保障的。智能系统既能根据输入数据对停车资源进行分配管理,也能通过大数据学习和大数据分析进一步优化动态管理,进行科学预判、合理预留,从而有效保障业主优先权等利益。

撰稿丨第一建筑工作室 王凯